當大家還在問會不會跌，該問的其實是：賣不賣得掉
我必須直接說：台灣房市現在面臨的，不是價格問題，而是「系統性結構失靈」。
內政部2025年上半年數據已經清楚告訴我們：全台低度使用住宅約98萬宅，空屋率達10.43%，創近15年來高檔水準。換句話說，每10間房就有約1間低度使用。更關鍵的是，台灣「30年以上屋齡」住宅約占全體住宅的三成以上，部分統計指出「40年以上」老屋占比也已逼近三成，平均大約每三戶就有一戶是屋齡偏高的老宅。
這不是供需失調那麼簡單。這是「城鄉雙癌」——都市老屋堆積、偏鄉空屋擴散，整個市場正在進入前所未有的結構性困境。房市專家李同榮的擔憂不是空穴來風，而是我們必須正視的現實。
(數據來源：內政部不動產資訊平台2025年上半年低度使用住宅統計)
一個詭異現象：成屋堆積如山，預售屋卻逆勢上漲
2025年第二季，全國待售新成屋約11.2萬宅，創統計以來新高。但同一時間，預售屋價格卻逆勢上漲。
這背後反映的是什麼？購屋族的心態已經徹底改變了——「寧可遠也要新」。房仲李研宥觀察到，現在的買方寧願買偏遠重劃區的新大樓，也不願接手市區老公寓，即使那間老公寓位在內湖路三段、35坪總價不到2000萬。
為什麼？因為老屋的隱性成本太高了。漏水、壁癌、管線老化、都更遙遙無期，這些都是看不見的風險。台灣房屋集團執行長張旭嵐說得很清楚：「想進精華地段，就得接受高屋齡，但裝潢整修成本相對較高。」
這不是價格問題，而是「你願不願意承擔這些看不見的成本」的問題。
李同榮提出的「四個沒有」，正在成為現實
李同榮的警告值得每個人仔細思考：
- 沒人住 → 少子化加速，近年台灣進入「生不如死」人口結構，死亡人數已連續多年高於新生兒數
- 沒人承接 → 近年房市移轉中，繼承占比明顯增加，部分年度全國約有兩到三成的移轉是繼承所致，在台北市比例更高
- 沒能力改建 → 都更困難、整合不易，老屋難以退出市場
- 沒辦法賣掉 → 流動性下降，帳面價格不等於成交價格
他說：「台灣十年後不一定缺房，但可能充滿大量『不好用的閒置房子』。」這句話，正在網路論壇引發激烈論戰。
網友論戰：是崩盤前兆還是杞人憂天？
PTT與Dcard上的購屋板已經吵成一團。看空派認為少子化會讓房子「送人都沒人要」；看多派則反駁「通膨與營建成本才是房價支撐力」，還戲稱「外勞買房買到你哭出來」。
但更務實的聲音則指出：房市不會全面崩盤，而是進入「開始挑產品上漲」的分化時代。蛋黃區新大樓恆強，蛋殼區老公寓放爛，未來的房地產市場將極度兩極化。
這不是誰對誰錯的問題，而是「你手上的房子屬於哪一種」的問題。
最該問的問題：你的房子還賣得掉嗎？
房仲黃惠爭在Dcard上的一段話，我認為說到了核心：「台灣缺的不是房子，是有人想住的房子。現在該問的不是會不會漲，而是還賣不賣得掉。房子不一定讓你變有錢，但可能讓你一直花錢。」
當空屋率創高、但房價租金卻持續攀升，這場遊戲的規則已經改變了。未來的房市贏家，不是買得早，而是買對產品。
這不是恐嚇，而是提醒：在這個市場裡，流動性比帳面價值更重要。你手上的房子，十年後還有人要嗎？這才是每個人該認真思考的問題。
