解約潮與逾放暴增背後：房市正從價格遊戲轉向流動性考驗

數字不會騙人，但多數人只看見表面

當市場還在爭論「房價何時崩盤」時，有些數字已經在說另一個故事。

內政部不動產資訊平台數據顯示，2025年第3季全國房貸逾放件數來到2,203件，季增41%、年增60%。這個增幅確實驚人，但必須說清楚：目前住宅貸款逾放比率仍僅約0.08%，仍處歷史低檔。這不是崩盤警報，而是結構轉變的早期訊號。

同時間，2025年上半年全國預售解約件數已達1,339件，接近2024年全年解約量的七成。加上媒體估計全台「雙貸族」已突破41.7萬人且持續增長，這些數字共同指向一個方向：市場焦點正從「房價漲跌」，悄悄轉向更本質的「流動性壓力」。

房市趨勢專家李同榮在聯合報報導中提出「流動性危機四部曲」——解約潮劇增、交易量急凍、逾放件數快速暴增、流動性危機升高。這套邏輯並非危言聳聽，而是正在台中、桃園、高雄等科技題材區與重劃區逐步顯現。

背後原因很明確：2024年央行再度加碼選擇性信用管制(多數媒體稱為「第七波信用管制」)，嚴縮第二戶貸款成數、嚴格限制寬限期。那些過去幾年靠低利率與台積電題材加槓桿的投資客，現在面臨預售屋交屋時的困境——銀行貸款成數降低、自備款需求增加、房屋變現不易。

更麻煩的案例是：部分中南部預售案因房價上漲,交屋時意外觸及央行豪宅貸款門檻(雙北以外地區為總價4,000萬元以上)，貸款成數從原先預期的七至八成，大幅降至四至六成甚至更低。買方突然需要額外籌措數百萬至上千萬資金，部分只能選擇棄約或斷頭。

當解約壓力浮現，建商並未選擇公開大幅降價，而是部分採取較隱晦的「解約重簽」策略。業界人士指出，這種做法可避免實價登錄出現明顯下修，引發已購戶抗議與連鎖退戶效應。

這個現象值得細想。當建商從過去的「送家電、送裝潢」讓利方式，轉變為私下「解約重簽」，可被解讀為市場價格面臨調整壓力的訊號。檯面下的價格修正，比檯面上的降價更說明問題。

PTT與Dcard等社群平台上，輿論呈現高度分裂。

看空派將房地產比喻為「鴉片」，認為這波解約潮與斷頭潮是「戒斷反應」。「潮水退了就知道誰沒穿褲子」的嘲諷遍布論壇。

看多派則反擊：「一千多件解約佔全台交易量比例極低，根本是媒體與房仲聯手製造話題，想逼央行放寬管制。」他們相信大型建商資金充裕，頂多採取「慢慢蓋、慢慢賣」策略。

最焦慮的是自住客與首購族。他們在Dcard發文求救：「買預售後悔想解約，違約金損失慘重」、「媒體說現在是買房好時機，但銀行貸款審核越來越嚴格」。更有部分網友擔憂，若台股從高點回落，可能對房市造成進一步壓力。

李同榮在受訪時大意指出：「房市真正的風險重點，正從單純的房價漲跌，轉向流動性壓力的逐步擴散。」

這波結構轉變的本質，是從「高槓桿繁榮期」進入「資金環境收緊時代」。過去依賴低利率與科技題材炒作的策略效果減弱，市場評估標準正從「地段與價格」，逐漸轉向「資產變現能力與資金流動性」。財務體質較弱、過度仰賴槓桿的投資客與中小型建商，可能面臨較大壓力。

對一般民眾來說，這波流動性風險升溫的啟示是：當越來越多人寧願認賠違約金，當建商開始採取私下調整價格的策略，市場的資金流向已出現變化。接下來要思考的不只是「房價會跌多少」，更是「你的房產在需要時能否順利變現」。這才是長期居住安全與資產配置的核心問題。