「先前信用管制最嚴格時建商都撐過去了,如今管制逐步鬆綁,若還期待大幅降價,In your dreams,下輩子吧。」地產專家蕭大立這句話,直接點破了一個很多人不願面對的現實。
我必須說,這話雖然刺耳,但確實值得好好想想。
政策轉向:從緊縮到鬆綁
2026年9月17日,央行總裁楊金龍在理監事會議後宣布,刪除建商購地貸款「切結於一定期間內動工興建」的規定(實務上銀行多要求約18個月內動工),同時將自然人第二戶房貸成數從6成調高至7成。新措施自2026年9月18日起生效。
消息一出,隔日台股營建族群立刻反映——部分營建股如京城、欣巴巴漲停鎖死,鼎固-KY暴漲逾7%,多檔個股如三地開發、華友聯等漲幅超過5%。市場用最直接的方式,告訴你這項政策對建商意味著什麼。
PTT與Dcard上炸開了鍋。有網友諷刺:「央行隸屬於建商,這下實錘了」、「所謂軟著陸,就是降落在首購族的鈔票上」。但楊金龍在記者會上提到,建商等業者對管制「一直叫叫叫」表達心聲,央行也「不能一直硬梆梆」,政策要滾動檢討。
央行在新聞稿中強調,此次調整是基於金融穩定與授信風險控管的考量,希望在房市調控與銀行授信實務間取得平衡。這個說法,你可以自行判斷。
建商鬆了口氣,購屋族呢?
過去兩年,央行祭出的購地貸款管制(外界俗稱「18個月動工緊箍咒」,正式規範為要求建商切結於一定期間內動工興建)被視為遏止建商囤地的手段。但在都更整合、缺工缺料的現實困境下,這項規定也確實讓中小型建商面臨資金壓力。
如今政策退場,建商不僅鬆了一口氣,短期內降價求售的壓力可能減輕。馨傳不動產智庫執行長何世昌等多位專家認為,這波政策對房市像一劑續命丸,有望提振營建股表現。但他也提醒,這只是續命,不是回春——預售屋市場冷靜格局不變,整體產業要說復甦,還言之過早。
我想補充的是:續命丸的作用,是讓建商不必急著出清手上庫存。對想等降價的人來說,這不是好消息。
換屋族受惠,首購族更難
對於面臨預售屋交屋期、需要「先買後賣」的換屋族而言,第二戶成數調高至7成確實是及時雨。若以總價2500萬、且能獲得最高成數貸款為前提,第二戶成數由6成調高至7成,可少準備約250萬自備款(原需自備1000萬,現僅需750萬),大幅降低違約斷頭風險。不過實際貸款成數仍須視銀行個別審核與房屋評估而定。
但對無房族來說,這根本是雪上加霜。蕭大立的「下輩子吧」論,點出了一個殘酷現實:央行鬆綁後,建商資金壓力可能舒緩,短期內降價急迫性降低。他甚至直接喊話自用剛需族群:「不用觀望,在房市再度上漲前,現在就去看房吧」。
這番話,聽在無房族耳裡,無異於宣告「等大幅降價的期待更難實現了」。
政策開門,銀行未必開窗
儘管央行政策鬆綁,但市場仍面臨另一道難關:部分銀行不動產授信集中度偏高。受惠於新青安政策與股市熱錢,不少銀行已接近內部設定的房貸風險指標警戒線(業界俗稱「滿水位」)。因此,即便政策鬆綁,民眾與建商在實務申貸時,仍可能面臨銀行審核趨嚴、利率偏高,甚至排隊等貸的窘境。
市場分析指出,未來房市可能呈現K型分化:交易量逐步修復,但價格表現將因地段、建商品牌與資產品質而兩極化。好地段、品牌建案較具價格支撐,弱勢區域或產品則仍面臨壓力。
對無房族而言,這場「央行鬆綁秀」,看似釋出善意,但在銀行授信實務與資產門檻下,換屋族與有資產者可能較為受惠,首購無殼族則仍面臨沉重壓力。
我想提醒的是:房價是否持續上漲或真正止跌,仍取決於整體景氣、利率走向、供給量與需求變化等多重因素,單一政策並非房市走勢的唯一決定要素。但如果你把所有希望都押在「建商會因為政策而大降價」,那可能要重新評估你的策略了。
買房是長期決策,不是賭局。看清楚自己的需求、能力與風險承受度,遠比押注政策轉向來得實際。
