數字會說話，但不會說謊

根據內政部統計月報及信義房屋不動產企研室於2026年11月4日發布的整理資料，2026年前三季住宅開工量為65,364戶，相較2025年同期的95,799戶，減少30,435戶，年減約32%。建照核發量方面，2026年前三季為78,438戶，2025年同期為108,647戶，減少30,209戶，衰退約27.8%。

回顧2023至2025年，前三年前三季開工量均高於9萬戶：2023年為98,540戶、2024年為93,707戶、2025年為95,799戶；建照核發量則分別為109,507戶、111,560戶及108,647戶。

這個下滑幅度，不是微調，是明顯轉向。但市場是真的冷了，還是建商在觀望？這需要更長時間的土地交易、推案量、房價、貸款與人口資料來交叉驗證，而不是看一季數據就下定論。

建商為什麼不急著蓋?

相關報導指出，2024年第三季中央銀行實施第七波選擇性信用管制後，預售市場買氣明顯降溫。信義房屋專案經理曾敬德表示，2025年預售市場整體揭露量年減約七成(此數據來源為內政部實價登錄的預售屋交易揭露件數比較，但原始比較期間及完整件數未在現有報導中完整呈現)。

面對政策緊縮與買盤退場，部分開發商放慢買地與推案動作，並優先消化餘屋、回收資金。中大型建商憑藉多次景氣循環經驗，選擇在此階段採取較為保守的策略，等待市場回溫再出手。

開工量下滑反映的是2024年下半年至2025年市場降溫的遞延效應。建築開工涉及建照取得、土地與工程進度、建商資金安排、預售銷售策略及法規等多項因素。預售銷售降溫可能使部分建商延後開工，但並非所有建案都必須達到特定銷售率才開工。

換句話說，建商不是不能蓋，是選擇不蓋。他們在等更明確的訊號，而不是賭一場不確定的仗。

錢都去哪了？股市真的是房市殺手？

馨傳不動產智庫執行長何世昌於媒體訪問中表示，「0050是房市最大敵人」，認為ETF等股市投資標的報酬表現良好，加上年輕人較少經歷股市重大虧損經驗，可能分散部分購屋資金。

這個觀點有其邏輯，但目前尚無直接數據證明房市資金普遍、大規模轉入股市。這屬於市場觀察與專家評論，需要股票帳戶資金流向、ETF申購數據、房貸需求變化及購屋人口調查等更完整資料才能進一步驗證。

相較於需承擔30年房貸、利率2%以上的購屋成本，部分年輕世代可能在評估風險與報酬後，選擇先進行金融市場投資。但這並不代表所有年輕人都放棄購屋，實際購屋決策仍受所得、家庭需求、區域房價及政策等多重因素影響。

資金會流動，但不會憑空消失。問題是，它現在流向哪裡？這個答案會直接影響未來兩年的房市走向。

政策管制：誰被擋在門外？

中央銀行的不動產選擇性信用管制措施，針對不同類型購屋貸款設定成數與條件限制，確實讓部分投資性購屋需求退場。然而，也有市場意見認為，政策收緊可能對需要換屋或申請貸款的自住客造成影響。

曾敬德指出，開工與建照數量下滑是景氣修正過程中可能出現的現象。部分專家認為，供給端縮減可能有助於房市供需趨向平衡，但供給減少也可能在未來造成供給不足、房價黏著或租金壓力等問題，因此不宜直接斷定供給縮減必然帶來市場健康化。

政策的用意是讓市場回歸理性，但當政策壓抑的不只是投機客，還包括真正需要換屋的家庭時，這條線就不容易劃得精準。

房價會跌嗎？市場在等一個答案

儘管開工量大幅下滑，目前公開報導未顯示全台出現一致性的大規模降價潮，但不同地區與建案可能存在個別讓利情況。現階段，建案能否順利銷售的關鍵，已轉移至個案條件、付款方式彈性與價格合理性等因素。

短期來看，2026年前三季數據反映房市確實降溫。這場市場調整究竟是政策調控下的短期陣痛，還是資金配置模式改變帶來的長期趨勢，仍需持續觀察後續房價走勢、土地交易量、建商推案意願，以及整體經濟與人口結構變化，才能做出更全面的判斷。

房市的轉折，不會一夕之間發生。但當數字開始說話，我們至少可以聽見市場正在轉身的聲音。