央行理監事會後，總裁楊金龍多次強調房市朝「軟著陸」方向發展，維持信用管制、讓市場回歸基本面。翻成白話就是：別指望短期內出現救市措施，市場得自己面對現實。

這對期待政策轉向的建商來說，等於一記當頭棒喝。但對真正在乎居住品質的買方來說，這反而是個重新檢視自己財務體質的機會。

待售物件量攀升：數字背後的壓力

部分市場觀察者以房仲平台刊登量估算，全台待售屋數量近年明顯攀升。不過，不同平台統計方法差異很大,目前並無官方統一認定的「待售屋總量」數據。

但有一件事很清楚：依內政部建物買賣移轉與第一次登記統計，近一兩年確實出現「交易量下滑、完工量仍偏高」的剪刀差——房子持續完工入市,但買氣明顯降溫。這對資金體質較弱的中小建商來說,形成不小壓力。

多數分析認為，2024年起新成屋完工量上升,加上交易量趨緩,市場庫存壓力確實在增加。這不是恐嚇,是數據會說的話。

中古屋先讓步,新屋還在撐

部分房仲與分析指出,在交易量縮、餘屋壓力增加的情況下,中古屋市場開價與實際成交價出現下修與議價空間放大的情形,個別區域約有數%至一成的修正案例。不過,這並非全台一致現象,仍須視地段、屋齡、產品型態而定。

PTT上有網友直言：「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格。」這句話精準點出當前困境——建商雖然嘴硬不降價,但中古屋市場已經先一步面對現實,開始調整預期。

更值得關注的是,內政部數據顯示交易量持續下滑,但新屋完工量仍處相對高檔。這道供需剪刀差背後,反映出部分建商正面臨資金壓力,尤其是新成屋一旦完工取得使用執照,建商就得面對「資金積壓」與「囤房稅2.0」的雙重夾擊,不像預售屋還能慢慢等、慢慢賣。

建商喊話無效,網友冷眼旁觀

不動產開發公會理事長楊玉全近期頻頻喊話,希望政府「針對正常換屋、高價住宅限貸退場或鬆綁」。但網友根本不買單：

  • 「小房蟲被壓下來,結果有錢人拿現金一直買,根本本末倒置。」
  • 「海線跟蛋白區套了一堆投資客,準備套到下輩子。」
  • 「舊屋賣不掉,新屋貸不到,這不是換屋族的地獄嗎？」

更有人直接造梗諷刺：「合約簽好好,交屋缺一角」,精準描繪預售屋買家在交屋時因限貸令導致貸款成數不足的慘況。

這些留言聽起來像酸民抱怨,但骨子裡反映的是市場真實情緒——當政策與現實產生落差,最先受傷的往往是那些以為自己做足功課的換屋族。

限貸令最新規定：第二戶微鬆綁,換屋族延長18個月

央行限貸令的最新重點包括：

  • 2025年3月19日理監事會：將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數,由5成調整為6成,其餘高價住宅、第三戶以上及法人購屋等成數限制仍存在。
  • 具實質換屋需求者,出售舊屋期限自1年延長至18個月,部分條件可不計入本次限貸令規定。

因此,確實有部分換屋族在預售屋交屋時面臨貸款成數較預期低的壓力,但也須視貸款戶屬性、是否高價住宅、銀行風險評估而定,不能一概而論。

這個微調不是大鬆綁,但至少讓換屋族多了一點喘息空間。問題是,你的財務規劃有沒有跟上這個變化？

現在該進場了嗎？

黃舒衛等房產分析師普遍認為,隨著多輪打炒房措施與限貸令實施,投機性買盤已明顯退場,接下來市場將更取決於自住與基本面需求。翻譯成白話就是：投機客已經退場,接下來只剩真正的自住需求在支撐市場。

如果你手上有閒錢、又確實需要房子,現在進場的議價空間確實比一年前大得多。但如果你還抱著「等崩盤」的心態,可能要失望了——部分專家認為,在台股高檔、AI產業帶動經濟、通膨預期與利率水準等因素影響下,本輪房市較可能呈現「量縮價緩調」、接近軟著陸的情境。不過,這仍是情境推估,存在相當不確定性,讀者不宜視為保證。

我的看法很直白：央行維持限貸令的態度,既是對建商的壓力測試,也是給買方的一記提醒——這場房市調整期,考驗的是每個人的財務骨架,而不是表面的開價與議價技巧。

看不見的結構,永遠比漂亮的外殼重要。這句話適用於建築,也適用於你的財務規劃。