2026年9月17日，央行宣布微調房市管制政策，第二戶購屋貸款成數從6成提高至7成，9月18日生效。以總價2,500萬的房子為例，自備款從1,000萬降到750萬，資金壓力直接少了250萬。但這是最高成數上限，實務上仍須視銀行鑑價與授信條件而定,第二戶依然沒有寬限期。

看起來是好消息,但市場反應卻出現了分裂。

換屋族解套,首購族卻更無力

這次調整最直接受惠的是換屋族與預售屋交屋族。過去選擇性信用管制下,許多人名下有房但沒貸款,卻被視為第二戶,貸款成數壓到6成、沒有寬限期。結果大批預售屋交屋族卡在資金缺口,面臨違約風險。央行這次放寬,等於替這群人解套。

但首購族呢?在PTT與Dcard上,首購族的焦慮感瞬間爆棚。有網友直言:「放寬第二戶貸款,對我們連第一間都買不起的人有什麼用?」更有人諷刺:「央行假打房、真護盤,房價微跌就出手救市。」

這種情緒反映了一個現實:央行與相關統計顯示,近年新推案房價漲幅明顯高於營造成本,建商利潤空間擴大,但首購族負擔未見明顯緩解。房價與成本的落差,讓首購族感到無力。

建商鬆口氣,房價還會跌嗎?

除了放寬第二戶貸款,央行還刪除了建商購地後18個月內必須動工的限制。不過建商仍需提出具體興建計畫,購地貸款成數最高約5成,部分款項須待動工後才能撥付,並非完全鬆綁。

這讓代銷業者與建商集體鬆了口氣。創意家副董事長朱良能在雙北建案動土典禮上直言:「現在是最糟糕,明年當然越來越往上。我的看法就是價量逐步往上。」

背後邏輯很現實:不少專家解讀,央行此舉反映其不希望房市出現硬著陸風險。過去嚴格管制下,部分中小型建商面臨資金斷鏈風險,市場開始出現流動性休克的警訊。央行總裁楊金龍在理監事會後記者會表示,央行要讓市場了解,政策並非僵硬不變,會視情況調整(媒體整理其談話為「不是硬邦邦的」)。

這段話被網友嘲諷為「公親變事主」,原本想打炒房,結果卻因誤傷自住客而頻頻出面滅火。但對建商來說,這等同政策風向轉彎的訊號。央行態度軟化,房價自然更難有殺價空間。

軟中帶硬,房市真的回溫了嗎?

房市趨勢專家李同榮接受媒體訪問時,以「軟中帶硬」形容這次政策。他認為市場接下來會呈現「量能回溫、價難翻多」的格局。交易量可能回升,但房價大漲的可能性不高。

但並非所有專家都這麼樂觀。馨傳不動產智庫執行長何世昌潑了冷水:「單一貸款成數的調整,對整體買氣實質拉抬有限。」他認為資金目前多集中在股市,年底前房市可能持續秋冬冷清的盤整格局。

更重要的是,即使央行放寬貸款成數,實際執行還得看銀行。依《銀行法》第72條之2及相關監理規範,銀行對不動產授信有占存款一定比例的上限,部分銀行接近主管機關設定的監理指標,被市場指出有「排隊撥款」與「鑑價偏保守」情況。央行開綠燈,銀行不一定買單。

政策微調的真正意圖

綜合此次微調內容與央行過往談話,不少市場解讀為:政策意圖在於避免房市劇烈下跌,同時持續抑制過度上漲。換屋族與建商得到喘息空間,但首購族的焦慮依然無解。

有網友在論壇上問:「要等到房價真的跌了,央行才會結束管制嗎?」部分網友與市場人士質疑,未來只要房價出現修正,政策就可能再度微調,以避免市場劇烈下跌,這樣的預期也加深了首購族的焦慮。

央行鬆綁了,但核心問題沒有真正解決。對無房族來說,這場遊戲才剛開始。