推案腰斬、房價不跌？懂的人自然懂——這不是市場失靈，是成本的居住尊嚴

2026年前兩個月，六都預售屋市場交出一張讓外行人驚訝、內行人點頭的成績單：依據經濟日報報導，推案個數從2025年同期的141筆暴跌至67筆，狂砍52.5%；總銷金額蒸發1,070億元，年減52.3%，幾乎腰斬。台南、高雄等南二都的總銷更是分別衰退85%及79%。

這時候，很多人拿著計算機在那邊算：「供給少了一半，房價怎麼還不跌？」

代銷大老張境在講了一句話，我覺得是今年最優雅的殺傷力：「沒漲已經很客氣了。」

這句話在PTT、Dcard炸開鍋。但我要告訴你，如果你只會看推案量跟價格的關係，那你是來買股票的，不是來理解這個產業的骨子裡在幹嘛。

建商的骨架：三根鋼筋撐起來的成本結構

與其在那邊罵建商不降價，我通常會笑笑地帶你去看三個你看不見的地方——這才是房價的保命符。

現在推案的建案，多半是2-3年前取得的土地。那時候土地標售屢創高價，建商早就把高價土地納進成本了。你要他現在降價賣，等於要他把當初買地的錢賠掉。這不是市場邏輯，這是數學問題。

鋼筋、水泥等原物料價格自疫情後持續走高，加上營造業面臨人力成本增加的壓力。更關鍵的是，營建成本持續增加，原物料與人力成本居高不下。即便市場買氣冷清，這些基礎成本也難以快速下降。

我常講一句話：「看不見的結構，比看得見的水晶燈貴一百倍。」你以為建商在那邊玩飢餓行銷？他們其實是在算，這根連續壁打下去多少錢、這批混凝土的磅數夠不夠。懂的人自然懂。

央行過去祭出的不動產信用管制措施，使房貸利率維持高檔，建商融資成本同步墊高。當借錢成本變貴，建商為了回收資金，更不可能輕易降價求售。這不是道德問題，這是生存問題。

住展雜誌企研室總監陳炳辰點出現況：「房市已經孱弱一整年，即便推案量腰斬，但『瘦死的駱駝比馬大』，建商利潤已經被壓縮到極限。」

這句話翻成白話文就是：你以為建商在那邊爽賺？他們其實已經在保命了。

很多人看到推案腰斬，就在那邊喊「建商撐不住了」。但你有沒有發現，桃園市總銷逆勢成長39.1%？這代表什麼？代表有些區域的大型建案，根本不怕你不買。

591新建案新聞課組長林哲緯預估，「供給面若要明顯回溫,最快要等今年中旬，待政策環境與經濟走向更明朗後，建商信心才可能回穩。」

另一方面，台股攻上高點創造的財富效應，讓高資產族群持續將資金轉入房地產避險。馨傳不動產智庫執行長何世昌一針見血：「我買不起，不等於別人也買不起。」

這句話很殘酷，但這就是現實。你在那邊算每坪單價，人家在那邊算這棟樓的結構安全係數夠不夠當傳家寶。這不是在消費，是在投資居住尊嚴。

推案量腰斬，但房價為何不跌？答案不是「建商不願降價」這麼簡單，而是土地、營建、資金三大成本結構性僵固，加上「減量保價」的產業慣性與財富效應支撐，讓市場呈現「低供給、低成交、高價格」的詭異僵局。

我常講，看房地產不能只看表面數字。你要看的是這個產業的骨架、骨子裡的成本結構、還有那些看不見的連續壁深度。當成本降不下來，房價就只能繼續撐著。

至於何時才會真正鬆動？恐怕得等政策大轉彎，或是市場出現真正的資金斷鏈危機。但在那之前，我建議你把精力花在理解「良心建商」怎麼蓋房子，而不是等房價崩盤。

懂的人自然懂。