房仲業的生存保衛戰：當7.7萬人搶26萬棟房子，誰在玩數字遊戲？

我先跟你講個數字。2025年全台建物買賣移轉棟數約26.1萬棟，比2024年的35萬棟少了25.5%。這是近9年新低，也是歷史第三低。但我要問的是：你知道現在有多少房仲從業人員嗎？7.7萬人。

算一下就知道，平均每個人一年成交不到3.4件。換句話說，一季還成交不到一件。這不是市場寒冬，這是結構性的災難。

僧多粥少的骨子裡問題

房仲從業人員從早期約2萬人，現在增長到7.7萬人，增幅近3倍。但房子是有限的，需求是有限的，你再怎麼包裝、再怎麼AI搜屋，該成交的就是那26.1萬棟。

根據內政部地政司統計，這個數字擺在那裡，不會因為你開了多少家店、請了多少業務員就變多。過去五年，房仲業務員平均單月成交件數從3.7件降到2.4件，這不是能力問題，是供需失衡的結構問題。

房仲公會全聯會把2025年房市新聞定調為「買氣銳減，房仲業面臨生存保衛戰」，這句話沒錯，但我想問的是：為什麼在交易量持續下滑的時候，從業人員還在增加？誰在鼓勵這種擴張？

央行第七波信用管制確實有效抑制了投機炒作，這點我認同。但問題是，當你把貸款成數壓到最低，審核標準拉到最嚴，首購族和自住換屋族也一起被卡住了。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，部分民眾因貸款成數限制面臨資金調度壓力，有些首購族因審核標準趨嚴而延後購屋計畫。這是事實。但我要說的是，政策不應該是一刀切，應該在抑制投機和保障剛性需求之間找到平衡。

有人說，鬆綁就是放任炒作。我不這麼看。適度調整不是要讓投資客回來，而是要讓真正需要房子的人不會因為政策而被擋在門外。這是居住尊嚴的問題，不是投資報酬率的問題。

網路上討論是否應調整信用管制，呈現明顯分歧。反對調整者擔心投資客重返市場，甚至將高房價與少子化連結，認為應維持當前管制強度。支持調整者則認為現行政策對有實際需求的民眾造成不便。

但我想問的是：這些討論有多少是真正站在「居住尊嚴」的角度？還是只是在算計自己的資產價值？如果你只會拿著計算機算每坪單價，那你是來買股票的，不是來買家的。

業界呼籲房仲必須多角化轉型，佈局土地開發、包租代管、都市更新整合等多元領域。AI智慧搜屋、虛擬實境看屋、線上裝潢模擬，這些數位工具聽起來很炫，但我要說的是：工具再好，也改變不了一個基本事實——房子是拿來住的，不是拿來炒的。

房仲業能否順利度過這波寒冬，不只是看央行後續政策走向，更要看業界自己有沒有「良心」。如果你只想著成交量、業績獎金，不管買方是不是真的需要這間房子，那你就是在消費別人的居住尊嚴。

這不是在消費，是在投資。投資的不是房價，是這個社會對「家」的定義。懂的人自然懂。