量縮不是新聞，新聞是為什麼還有人在等
2025年全台建物買賣移轉量約26.16萬棟，這是台北市不動產仲介公會於2025年12月4日公布的數字。創下2016年以來新低紀錄。我通常不太喜歡用「創新低」這種詞，因為它帶著一種驚悚感，但這次我必須說：這數字確實在說話。
更有趣的是什麼？房價沒跌。台北市住宅移轉量衰退24.2%，但你走進接待中心，銷售還是會跟你說「這是最後一波釋出」。央行第七波打炒房政策實施後，市場陷入一種很微妙的僵持——賣方不急著降價，買方不急著進場。這不是有價無市，這是雙方都在等對方先眨眼。
我常說，看房市不要只看表面的成交數字，要看骨子裡的供需結構。而現在，骨架開始出現裂痕了。
死亡交叉不是恐嚇詞，是工地現場的真實語言
吉家網董事長李同榮指出了一組技術面警訊：
- 2023年Q3：開工量與使照量出現交叉趨勢
- 2025年Q1：建照量與使照量同步顯現供給壓力
- 2025年全年：根據內政部統計，住宅開工宅數約12.7萬宅，加上2024年Q4至2025年Q1新成屋完工量約8.5萬戶
這組數字告訴我們什麼？供給持續增加、需求明顯趨緩、建商推案轉趨保守。內政部統計更顯示，低度使用住宅比率升至10.43%，寫下近15年來次高點。
懂的人自然懂：當一個市場的空屋率開始爬升，同時新成屋還在持續交屋，這不是技術面修正，這是結構性壓力。我不是在說房市會崩盤，我是在說，那些以為「房價只會漲不會跌」的邏輯，現在需要重新校準了。
更值得玩味的是，台灣經濟基本面表現不俗、股市屢創新高，卻出現「股強房弱」的脫鉤現象。這反映什麼？資金流向改變了。聰明錢開始懂得選擇戰場，而不是無腦押注在磚頭上。
不是所有區域都在等死，但確實有些區域在等買家
房價的區域分化，是這波調整最優雅的殺傷力。我說「優雅」，是因為它不會一刀砍下來，而是慢慢地、精準地篩選出誰有真實需求支撐、誰只是靠題材炒作。
相對抗跌的區域
- 雙北精華區：新北深坑、新店、淡水；台北中正、北投、文山等交通便利、生活機能完善區域
- 科技園區周邊：台南新市、仁德；高雄前鎮、橋頭等受惠產業聚落效應
壓力較大的區域
- 中南部部分區域：台中部分區域、新北邊陲地區如八里、泰山、土城等面臨較大去化壓力
- 桃園、台中、台南與高雄的待售量皆創下近年新高
吉家網企劃處長莊文樹說得好：「市場體感與數據存在落差。」我更直白地說：那些過去靠題材炒作的重劃區、邊陲區域，現在是時候接受現實了。台北市不動產仲介公會理事長林奇芬也指出，台北市因供給有限，價格相對抗跌，但其他地區則需關注供給壓力。
看區域行不行，不要聽代銷講。我看的是這條路的路燈亮不亮、草長的高度、還有晚上九點後便利商店有沒有人。這些細節，才是居住尊嚴的真實體現。
買方不是在觀望，是在巡田水
市場上開始出現一種微妙的氛圍：過去態度強硬的房仲，現在主動聯繫帶看的頻率增加了。部分物件開始出現議價空間。網路論壇如PTT Home-Sale板討論熱烈，認為在政策持續緊縮下，賣方讓利空間可能逐漸擴大。
但我必須說，這不是崩盤的前兆，而是市場回歸理性的過程。看多派認為，營建成本居高不下、缺工嚴重，加上土地成本墊高，房價大幅下修的可能性有限。我同意這個判斷。市場更可能呈現「緩跌慢磨」的調整格局，而非急跌崩盤。
但這不代表買方應該繼續等。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說得對：「2025年將是適合賞屋的好時機。」我要補充的是：賞屋不是去看水晶燈有多閃，而是去看工地現場的鋼筋有多紮實。
2026年的變數：政策才是魔鬼
李同榮提醒，2026年面臨九合一選舉，新青安政策是否調整、央行限貸令是否鬆綁，將是決定交易量能否回溫的最大變數。
我一直強調，房地產不是純市場行為，而是政策高度敏感的產業。當政府決定要打炒房，你再怎麼看好區域、再怎麼精算投報率，都可能因為一紙政令而改寫遊戲規則。
所以結論是什麼？量縮價穩格局下，買賣雙方進入拉鋸戰。市場供給壓力持續增加，但價格支撐力道仍在，未來走向取決於政策態度與經濟基本面變化。建商與屋主的讓利意願，以及買方進場時機的選擇，將決定這波調整何時結束。
我的建議很簡單：如果你是剛性需求，現在可以開始巡田水了。如果你是投資客，麻煩你把買菜邏輯收起來，因為這不是在消費，是在賭政策風向。房子是保命符，不是籌碼。懂的人自然懂。
