水龍頭開大了,水卻沒多流——政策與現實的落差
2024年9月,央行宣布調整選擇性信用管制措施,將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調高至7成,並自9月18日起實施。表面上看起來是利多,但實際跑過銀行的購屋族卻發現:核貸條件依然嚴格,成數放寬不等於錢變好借。
有網友用「水龍頭理論」比喻這個現象:「政府給你一個更大的水桶(放寬成數),但銀行(自來水公司)因為風險控管,水龍頭開得更謹慎。」這句話引發不少共鳴。問題來了:政策立意是放寬,為什麼實際效果卻打了折扣?
銀行為什麼不敢放?三個關鍵原因
第一,央行的管制措施並未全面退場。雖然第二戶購屋貸款成數放寬,但針對特定地區高價住宅及法人購置住宅的管制仍然存在。銀行在整體風險控管架構下,對於個案仍會依據借款人的收入、負債比、擔保品鑑價等條件審慎評估。換句話說,政策開了一扇門,但銀行手上的風控清單沒有縮短。
第二,資金正在往商用不動產與股市移動。根據戴德梁行統計,2024年第三季商用不動產交易金額達1,058億元,創歷年統計以來單季新高。AI產業擴產帶動企業購置廠房、辦公室需求大增,2024年前三季AI相關產業購置金額達1,794億元,包括廣達、欣興、日月光等企業持續擴大不動產投資。當企業不動產投資活絡,部分資金可能相對減少流向住宅市場。錢往哪裡去,銀行心裡有數。
第三,建商購地貸款的彈性增加了。央行此次調整同步刪除建商購地貸款須「切結於一定期間內動工興建」的規定,改由銀行依授信實務及個案決定動工時程。雖然這項調整增加建商的彈性,但銀行仍可依個案審查土地用途、興建計畫、財務條件及授信風險,並非完全沒有限制。部分網友認為此舉對建商較為友善,引發「政策對象優先順序」的討論。政策是放寬了,但受惠對象是誰?值得深思。
住宅冷、商用熱——市場正在分化
市場數據顯示,住宅與商用不動產市場呈現不同走勢。住宅市場方面,相關報導指出2024年住宅交易量較前期下滑,傳統推案旺季的推案量也出現減少。中南部部分重劃區預售案場來人減少,市場觀望氣氛濃厚。
相對而言,商用不動產交易持續活絡。2024年第三季商用不動產交易金額1,058億元的表現,主要受惠於AI產業及科技廠商擴產需求。企業為了搶奪產能投產時機,積極收購現成廠辦及工業用地,帶動商用不動產價量齊揚。
房地產市場分析指出,當前台灣不動產市場出現區域分化與產品分化現象。都會核心區、科技園區周邊因產業支撐,價格相對穩定;而部分過去依賴題材炒作的偏遠重劃區,則面臨去化壓力。市場人士提醒,不同區域、不同產品的市場表現差異擴大,購屋決策需更謹慎評估區位條件與長期價值。
進入盤整期,更需要清醒的判斷
台灣經濟研究院產經資料庫相關研究指出,在利率、信用管制及供給量等多重因素影響下,房地產市場進入盤整調整期,各區域及產品類型表現將更加分化。
對於有購屋需求的民眾而言,審慎評估區位條件、產業發展、交通建設及生活機能,比單純關注價格漲跌更為重要。當政策、資金、產業動能同時產生變化,台灣房地產市場已從過去較為一致的漲勢,進入需要更細緻判斷的階段。
央行調整選擇性信用管制措施後,第二戶購屋貸款成數上限提高至七成,但銀行實際核貸仍須依據個案條件、授信風險及借款人財務狀況綜合評估。政策放寬不等於錢變好借,購屋族在規劃資金時,仍應充分了解銀行授信政策,並審慎評估自身負擔能力。別只看水桶變大了,更要看清楚水龍頭開到什麼程度。
